עסקאות בנכס ללא היתר: ייזהר המוכר   

 

עו"ד רונן מנור

 

עם חקיקתם של חוק המכר, תשכ"ח- 1968 וחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 בוטל הכלל העתיק של "ייזהר הקונה", ופינה את מקומו לחובת תום הלב בעת ניהול מו"מ וחובת הגילוי של פרטים מהותיים בעסקה.

פלוני רכש מאלמוני דירת מרתף ובדיעבד הסתבר לו כי המדובר בנכס שהוקם ללא היתר ורשום כמחסן בלשכת רישום המקרקעין, אין חולק כי עובדות אלו ניתנות היו לגילוי ע"י פלוני בבדיקה פשוטה. האם עדיין זכאי פלוני לדרוש ביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית ? על שאלה זו השיב בית המשפט המחוזי בתל אביב בחיוב, בפסק דין מקיף אשר ניתן לאחרונה ע"י כבוד השופטת רנה משל.

להלן בתמצית עובדות המקרה, במהלך בנייתו של בנין מגורים בשד' נורדאו 64 בתל אביב, בנה הקבלן מחסן במרתף הבניין בניגוד לרישיון הבניה שהוצא לבניין. בשנת 1952 הוצא למחסן צו הריסה. הנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין כמחסן.  בשנת 1986 רכשה אשת הנתבע את הנכס מהקבלן וזה הועבר על שם הנתבע מאוחר יותר. בשנת 1990 הורשע הנתבע ע"י ביהמ"ש לעניינים מקומיים בת"א בעשיית שימוש חורג ביחידה לצרכי משרד, וזמן קצר לאחר מכן קיבל היתר לשימוש חורג ביחידה כמשרד. בשנת 1997 מכר הנתבע לתובע את הנכס אותו הגדיר "כדירה" בתמורה לסך של 133,000 $. בשנת 2002, התקשר התובע עם צד שלישי, בזיכרון דברים למכירת הנכס, ואולם התקשרות זו בוטלה בעקבות גילוי ההיסטוריה של הנכס ע"י הצד השלישי. זמן קצר לאחר גילוי העובדות הנ"ל, הגיש התובע תביעה בה עתר לקבל סעד הצהרתי כי החוזה לרכישת הנכס בוטל כדין וכי על הנתבע להשיב לו את הסכומים ששילם ולפצותו על נזקיו.

השאלות העיקריות אשר עמדו להכרעתו של בית המשפט, היו האם הפר הנתבע את חובת הגילוי, האם התובע זכאי לביטול ההסכם, כיצד יש לבצע ההשבה, אם בכלל, והאם התובע זכאי לפיצוי על נזקיו והאם קיים לתובע אשם תורם בגין רשלנותו.

סעיף 11 לחוק המכר קובע, כי המוכר הפר את חיוביו באם קיימת בממכר אי התאמה. סעיף 12 לחוק מסייג את אחריות המוכר וקובע כי הקונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. הפסיקה קבעה כי הידיעה הדרושה לפי סעיף זה הנה ידיעה ממשית (ע"א 230/80) וכי אין תחולה לכלל של "ייזהר הקונה". על מוכר החפץ למנוע את הסתמכות הקונה על אי ההתאמה, להסב את שימת ליבו של הקונה לפגם בממכר, עובר לכריתת ההסכם.

זאת ועוד, סעיף 16 לחוק המכר, קובע כי באם הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עובר לכריתת ההסכם, ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה ובלבד שנתן למוכר הודעה על כך מיד לאחר שגילה אותה.

לדברי בית המשפט, אמנם התובע התרשל, שכן בבדיקה פשוטה של תיק הבניין במינהל ההנדסה, יכול היה לגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס, ואולם סעיף 16 לחוק המכר מסייג את חובת הבדיקה וקובע, כי אם המוכר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה, אין חשיבות לאי בדיקת הקונה.

בית המשפט קבע, כי העובדה כי הנכס נבנה ללא היתר, אף כי העיריה לא פעלה להריסתו, מהווה פגם מהותי המעניק לתובע את הזכות לבטל את הסכם המכר מחמת הפרתו היסודית. לעניין זה מפנה כבוד השופטת משל להוראות סעיפים 212-213 לחוק התכנון והבניה, העוסקים בסמכות ליתן צו הריסה ללא הרשעה לנכס שנבנה בעבירה, ללא מגבלת התיישנות ובהתעלם משאלת הבעלות. מהוראות אלו עולה, כי הפגם דבק בנכס ותמיד קיים הסיכון להריסתו. בית המשפט העליון קבע דברים דומים, בהערת אגב, בע"א 3745/92, לפיהם מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב לגלות עובדה זו לכל קונה פוטנציאלי, שכן המדובר בעובדה מהותית שאי גילויה מגיע כדי הטעיה (אם כי באותו המקרה נדחתה התביעה, שכן אי ההתאמה צוינה במפורש בהסכם המכר). אין ספק כי בענייננו ידע המוכר על אי ההתאמה, לאור ההליכים שננקטו נגדו ע"י העיריה וגם אם לא היה יודע, לא היה פטור שכן המדובר בפגם שהיה עליו לדעת כמוכר סביר כאמור בסעיף 16 לחוק המכר.

בית המשפט פסק, כי מכירת נכס שנבנה ללא היתר, מהווה הפרה יסודית של ההסכם המקנה לקונה זכות לתבוע השבת התמורה ששילם והנזקים שנגרמו לו. בית המשפט קבע כי אין ברשלנותו של התובע כדי לפגוע בזכותו להשבה ואין לנכות מסכומי ההשבה אשם תורם של התובע שכן מטרתם של דיני ההשבה למנוע התעשרות בלתי צודקת, ואולם, את אינטרס ההסתמכות של התובע (פיצוי בגין נזקים) מוצדק להכפיף לעקרון האשם התורם ולהפחית מגובה הפיצוי בשל רשלנות התובע.

סוף דבר, נפסק כי הנתבע ישלם לתובע סך של 133,000 $ בתוספת ריבית כחוק מיום 16.10.97 ועד לתשלום בפועל. כמו כן חויב הנתבע לשלם לתובע פיצוי בסך של 20,000 ש"ח בגין עגמת נפש ו-80% מהסך של 75,000 ₪ שנקבע כהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.      

     

(ת.א. 1391/02 יצחק אלנר נ' אליהו חי, פ"ד מיום 3.8.05)